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證券時報記者 余世鵬

依據(jù)中金基金公示，中天津高集團公司高速路密閉式基礎設施建設證券基金（通稱“金投山東高速REIT”）將在9月25日運行先發(fā)詢價采購，募資市場份額總共4億份。本基金假如成功發(fā)行，將會成為第29只上市交易的公募基金REITs。除此之外，目前還有易方達、建信基金、工銀瑞信基金等組織集團旗下的REITs商品已經審批環(huán)節(jié)中。

記者獲悉，伴隨著交易對象逐步多元化、基礎資產逐步豐富多彩，公募基金REITs逐步形成貫徹ESG（自然環(huán)境、社會公司治理結構）投資方法的良好標底，在募、投、管、退等各個環(huán)節(jié)中融入ESG要素、設立專項基金適用ESG投資等成為未來關注的重點。但也要看到，部分項目的短期業(yè)績較市場預測出現(xiàn)一定誤差，投資者應慢慢懂得從長期角度來融入項目投資不確定性。

ESG探尋日趨豐富多彩

談起公募基金REITs和ESG核心理念二者之間的關聯(lián)性，中航基金副總鄧海清表明：“公募基金REITs開發(fā)運營與ESG管理方法都十分重視長期性要素，由于建設項目運營周期一般將近數(shù)十年，受氣候問題、氣候災害等長期要素影響最大，ESG核心理念能夠發(fā)揮正向價值；除此之外，建設項目具備改善民生、涉及到諸多利益相關者的特征，ESG注重與利益相關者的交流，搞好ESG管理方法有利于與利益相關者建立良好關聯(lián)，提升工程公開性與經營可靠性?！?/p>

實踐過程層面，據(jù)記者了解，中華黃埔區(qū)快速REIT和平安不動產REIT等商品先前都透露過ESG匯報。在其中，中華黃埔區(qū)快速REIT公布的ESG匯報中呈現(xiàn)了新項目基礎資產有關的ESG重要課題和績效考核指標，是地區(qū)第一份證券基金ESG匯報。此外，建信基金公募基金REITs運營總監(jiān)王未表明，建信北京中關村REIT以前也發(fā)布了有關ESG匯報，聚焦在了財產及其企業(yè)經營的有關方面，通過該來融進ESG等方面的實踐研究。

鄧海清強調，REITs項目投資考慮到ESG要素能提高項目投資誘惑力，減少經營風險，并提高可持續(xù)性、高質量發(fā)展的水準。鄧海清強調，市場目前對公募基金REITs的ESG管理方面的關心，主要聚焦在四大方面：一是全力拓展ESG有關投資行業(yè)，如新能源技術、生態(tài)資源、消費服務等；二是設立專項基金適用ESG項目投資；三是在募、投、管、退等各項項目投資階段中融入ESG要素；四是關心被投企業(yè)ESG信息的公布。

王未進一步指出，由于公募基金REITs會涉及到很多相關主體，ESG的議題管理需要明確職責區(qū)劃，例如證券基金工作人員層面需要關注基金從業(yè)人員的從業(yè)經歷、基礎設施建設財產相關工作人員層面重視安全從業(yè)證書的適配性等。除此之外，新能源技術REITs進行ESG實踐活動時，應關注氣候問題及技術升級等議題。

從長期視角融入不確定性

公募基金REITs與ESG核心理念相結合，最終還是要集中體現(xiàn)在成交價上。但是根據(jù)Wind數(shù)據(jù)信息，截止到9月20日收市，近年來28只已上市交易的公募基金REITs卻有著23只負收益。這就意味著，從長期角度來融入項目投資不確定性，變成公募基金REITs與ESG有機融合的一部分。

國壽安保基礎設施建設與房產投委會負責人莫一帆強調，近年來公募基金REITs二級市場調節(jié)，一是部分項目的短期業(yè)績相比投資者的預估出現(xiàn)一定誤差，二是投資者結構和海外成熟市場尚各有不同，相當部分以偏短期融資或交易型資產為主導，“但從長周期來看，公募基金REITs最底層項目經營所產生的能夠分派現(xiàn)錢，是有十分可靠性和成長性的?？偟膩碚f，REITs涉及到的資產類別廣泛具有較好的抗周期時間特性”。

莫一帆還強調，公募基金REITs的二級市場交易為市場帶來了比較好的流通性，投資人在享有投資回報流通性同時也要注意不確定性，為資產配置做好相應基本建設，從組成配置長線投資角度來融入這些特點。

此外，平安大華基金首席投資官兼公募基金REITs版塊責任人王藝軍覺得，公募基金REITs二級市場的調節(jié)，體現(xiàn)出宏觀經濟政策恢復較弱等諸多問題產生財產方面的考驗，及其公募基金REITs的投資者結構、綠色生態(tài)等方面的不足。王藝軍強調，現(xiàn)階段公募基金REITs投資人的固定收益權益人占有率太高，權益投資人還沒有規(guī)模性入場，投資者占有率也是偏低，這也使得公募基金REITs二級市場投資生態(tài)比較粗放型。

莫一帆表明，公募基金REITs二級市場現(xiàn)階段發(fā)售28只，總市值貼近一千億人民幣。公募基金REITs均值公司估值現(xiàn)階段一直處于底點，是長期資本好一點的配備區(qū)段。從投資者的結構來看，REITs以投資者為主導，其中有不少是商業(yè)保險、銀行理財產品等資產，這種資產以固定收益或“固定收益+”為主導，投資者非常關注本期分配率，及其分配率達到。

新項目經營效率至關重要

基于上述剖析，業(yè)內認為公募基金REITs的穩(wěn)步發(fā)展，要進一步豐富基礎資產、提升工程經營效率。

王藝軍表示，將來隨著消費REITs的發(fā)布，公募基金REITs銷售市場的國際化會邁出重要一步。從國外市場來說，在傳統(tǒng)住房、零售、辦公室類資產REITs中，零售資產長期業(yè)績主要表現(xiàn)是最佳的，但不確定性也非常大。因而，基金托管人要進一步思考如何有效跟外界經營管理企業(yè)合作，同時還要把各自管理邊界確認好，激起相關主體的監(jiān)管機械能，這樣才能把零售REITs的財產特點顯現(xiàn)出來。

博時公募基金REITs及證券化業(yè)務負責人鄭建覺得，從經營實踐活動層面提高公募基金REITs市場競爭力有三方面層面：一是基礎資產運營管理能力，二是資管產品層面，三是如何有效對接基礎資產和產品之間所做的事情。

以基礎資產運營管理能力為例子，鄭建強調，現(xiàn)階段上市公募基金REITs，經營管理都采用了授權委托外界運營管理公司的方式，但基金管理公司并沒有因為授權委托而免除自已的監(jiān)管責任，由于創(chuàng)建更有效的技術專業(yè)管理水平一直是私募基金公司內部的需求。怎樣提高投資管理經營能力，鄭建明確提出三個提議：一是確立更精細化管理系統(tǒng)化管理團隊，構建人才隊伍，與此同時要高度重視外部管理機構的合資企業(yè)與交流，在外界經營管理組織提高專業(yè)化資產管理能力。二是轉換思維。股票基金最擅長的事是管理股票與債券等標準產品，管理方法非標準化產品或者基礎設施建設產品都是近年來逐漸構建的，要建立規(guī)范化以外的產業(yè)鏈經營思維。三是構建起全過程更高效的整治決策機制。