二月十五日，友邦人壽宣布，上海市虹口區(qū)北外灘89街坊項(xiàng)目將以股份方式投資。
今年以來，保險(xiǎn)投資房地產(chǎn)明顯加速。截至2月15日，保險(xiǎn)公司已發(fā)布14條大規(guī)模房地產(chǎn)投資信息。一方面，今年新增的保險(xiǎn)投資項(xiàng)目涉及約157億元資金；另一方面，對(duì)于非首次投資目標(biāo)項(xiàng)目，保險(xiǎn)投資的頻率增加。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)投資符合險(xiǎn)資特性，可能帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，但也要防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)公告，友邦人壽投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目為上海市虹口區(qū)北外灘89個(gè)鄰里項(xiàng)目，目前為在建項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2023年上半年竣工。上海實(shí)森地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“上海實(shí)森”)是該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)主體。友邦人壽增資上海實(shí)森共計(jì)84.09億元，債務(wù)48.89億元，現(xiàn)金35.2億元。
根據(jù)公開信息，友邦人壽對(duì)上海實(shí)森的首次投資是2022年12月19日轉(zhuǎn)讓原上海虹晟持有的上海實(shí)森90%股份，以及其他兩家公司持有的上海實(shí)森100%股東貸款債務(wù)。
另外，平安人壽從今年開始一口氣投資了4個(gè)工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，估計(jì)總投資不超過73.33億元。
根據(jù)這一計(jì)算，到目前為止，保險(xiǎn)年內(nèi)計(jì)劃增加約157.42億元的房地產(chǎn)投資。
具體來說，平安人壽投資的四個(gè)項(xiàng)目分別是東方國(guó)家項(xiàng)目、弘源科技項(xiàng)目、弘源國(guó)際項(xiàng)目、弘源新時(shí)期項(xiàng)目。項(xiàng)目位于上海市和北京市，均為工業(yè)園區(qū)和R&D辦公項(xiàng)目，均已竣工，取得產(chǎn)權(quán)證并投入使用。
平安人壽作為投資主體，通過直接轉(zhuǎn)讓目標(biāo)項(xiàng)目公司股權(quán)，投資目標(biāo)項(xiàng)目公司擁有的房地產(chǎn)。
除了新的房地產(chǎn)投資，保險(xiǎn)公司還加快了非首次投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資速度。例如，今年1月11日和1月30日，建信人壽分別向綠化外灘中心T4棟辦公樓的開發(fā)商支付了7893.5萬元的購(gòu)房款。投資結(jié)束后，建信人壽累計(jì)投資約55.56億元。平安人壽投資北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤路第E-01、E-北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03地塊C2商業(yè)金融項(xiàng)目、D-04房地產(chǎn)項(xiàng)目等多項(xiàng)投資。
四川證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所優(yōu)勢(shì)陳靂告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資可以分擔(dān)保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)配置更加多樣化，帶來相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益。同時(shí)，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目處于低估值期，性價(jià)比相對(duì)較高。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步復(fù)蘇，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)將更加明顯。
中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院高級(jí)研究員王衍行認(rèn)為，目前風(fēng)險(xiǎn)投資偏愛房地產(chǎn)投資主要有三個(gè)原因:一是房地產(chǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)在前期得到有效釋放，投資者相對(duì)容易識(shí)別當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估和定價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值；第二，房地產(chǎn)價(jià)格處于階段性底部，面臨政策持續(xù)利好。在這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)投資可以乘勢(shì)而上；第三，房地產(chǎn)投資對(duì)大額資金的需求符合風(fēng)險(xiǎn)投資的規(guī)模和特點(diǎn)。
雖然保險(xiǎn)投資房地產(chǎn)有很多優(yōu)勢(shì)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為也有一些風(fēng)險(xiǎn)需要預(yù)防。比如龍灣湖智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳輝告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，房地產(chǎn)的投資是以股份的形式進(jìn)行的，對(duì)房地產(chǎn)未來的發(fā)展?jié)摿Τ謽酚^態(tài)度，一般持有期較長(zhǎng)。保險(xiǎn)公司要做好資產(chǎn)負(fù)債匹配，防范現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)；如果以債券的形式投資房地產(chǎn)，債券的底層資產(chǎn)一般是房地產(chǎn)的租金收入，需要防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。
陳靂表示，投資前需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位的評(píng)估，在投資過程中努力追求合理的定價(jià)，投資后密切關(guān)注投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。
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