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本報訊記者杜雨萌

自今年1月17日舉行的全國各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作中明確提出“如果有條件能夠進(jìn)行現(xiàn)房銷售”后，《證券日報》新聞記者梳理發(fā)現(xiàn)，不夠一個月時間，已經(jīng)有山東省、安徽省、河南省、四川、廣東省等地區(qū)明確表態(tài)，示范點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

接納《證券日報》媒體采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表明，目前來說，推行多年來的商品房預(yù)售制度已經(jīng)出現(xiàn)了政策變化轉(zhuǎn)折點(diǎn)突破口。從長遠(yuǎn)來看，現(xiàn)房銷售可能替代期房預(yù)售，但是這種更改并不是一蹴而就，太快推動不益于領(lǐng)域平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)估一部分省份進(jìn)行示范點(diǎn)都是以點(diǎn)帶面逐漸進(jìn)行，再持續(xù)擴(kuò)大覆蓋面。

出自于保交樓、增自信心必須

“穩(wěn)預(yù)期、規(guī)避風(fēng)險、推動轉(zhuǎn)型發(fā)展”是國家住建部很明確的2023年房地產(chǎn)工作關(guān)鍵。并且在推動轉(zhuǎn)型發(fā)展層面進(jìn)一步指出，“如果有條件能夠進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)購的，務(wù)必將資金監(jiān)管職責(zé)落入位，避免資產(chǎn)抽資，不要出現(xiàn)一個新的交房風(fēng)險性?！?/p>

中行研究院研究員葉銀丹接受《證券日報》采訪時表示，2022年至今，房市在供求兩邊眾多國家扶持政策下仍長期性不景氣，在其中“爛尾”事件擴(kuò)散，部分城市項目發(fā)生“停產(chǎn)”狀況，對買房者購置產(chǎn)業(yè)心態(tài)及其房市自信心和預(yù)估均帶來不利危害。恰好是出自于保交樓、增自信心的必須，原先的商品房預(yù)售制度邁入改革創(chuàng)新突破口。

現(xiàn)房銷售與商品房預(yù)售制采取不同的預(yù)購方式。58搜房網(wǎng)科學(xué)研究院張波告知《證券日報》新聞記者，因?yàn)楝F(xiàn)房銷售能夠?qū)崿F(xiàn)眼見為實(shí)，因而，相比預(yù)售房來講毫無疑問越來越受消費(fèi)者青睞，在2022年的現(xiàn)房銷售規(guī)模及占有率上已經(jīng)有所體現(xiàn)。

易居研究院給予統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國各地現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比減少2.3%。盡管現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)信息發(fā)生小幅度減溫，但是若比照全國各地新建商品住宅交易量面積全國各地預(yù)售房銷售面積而言，其主要表現(xiàn)更好。即2022年全國各地新建商品住宅交易量總面積同比下降26.8%，全國各地預(yù)售房銷售面積同比下降29.6%。與此同時，從現(xiàn)房銷售總面積占有率（準(zhǔn)現(xiàn)房銷售占比=今年初總計現(xiàn)房銷售總面積/今年初總計新建商品住宅銷售面積）情況來看，2021年6月份這一指標(biāo)值為9.5%，接著該指標(biāo)整體處在飆升趨勢，到2021年12月份為10.4%。到2022年12月份，該指標(biāo)已超13.9%。

在葉銀丹看起來，現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不會受到損害，也可以對地產(chǎn)商新樓盤質(zhì)量與交貨行為等開展管束，有益于“保交樓、穩(wěn)民生”。尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，現(xiàn)房銷售規(guī)章制度有利于標(biāo)準(zhǔn)其營運(yùn)資金、項目運(yùn)營、企業(yè)運(yùn)營等多個方面，避免造成資產(chǎn)破裂與風(fēng)險擴(kuò)散?？傮w來說，在目前房市供求兩邊支持和鼓勵現(xiàn)行政策層出不窮的前提下進(jìn)一步示范點(diǎn)現(xiàn)房銷售規(guī)章制度，將有助于提高市場信心，促進(jìn)已經(jīng)猶豫的買房者加速進(jìn)入市場，以推動要求轉(zhuǎn)暖。

規(guī)模性推動尚需時日

現(xiàn)房銷售并不是首次出現(xiàn)。從省部級層面來說，早就在2020年3月份，海南省下發(fā)的《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》明確指出，新出讓土地建設(shè)中的普通商品住房，推行現(xiàn)房銷售機(jī)制。從各大城市來說，已經(jīng)有一些城市在土地交易階段設(shè)置權(quán)限現(xiàn)房銷售標(biāo)準(zhǔn)。

例如，2018年福建省頒布的《關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》中指出，福州市、廈門市兩市示范點(diǎn)在土地交易中明顯提高商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)，直到現(xiàn)房銷售。但從2022年福州市永泰縣自然資源和規(guī)劃局公布的一則土地拍賣公告來說，其取決于2022年8月5日公開出讓的一幅國有建設(shè)用地就需要該土地按現(xiàn)房銷售執(zhí)行。那也是福州市首宗規(guī)定“現(xiàn)房銷售”的涉宅土地資源。除此之外，包含北京市、重慶市、石家莊市等地區(qū)還對土地出讓條件或商品房買賣進(jìn)行設(shè)置，涉及到現(xiàn)房銷售。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)覺得，近些年，有關(guān)準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的方式探尋，有各種各樣的示范點(diǎn)與創(chuàng)新，但也形成了2個不同的階段。一是2021年上半年度以前，全國各地主要在供地標(biāo)準(zhǔn)中要求了準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的方式。其立足點(diǎn)都是基于“穩(wěn)房價、穩(wěn)土地價格、穩(wěn)預(yù)期”的工作目標(biāo)，根據(jù)設(shè)置現(xiàn)房銷售方式，有效促進(jìn)地產(chǎn)商客觀拿地、推動土地價格穩(wěn)定、助推高品質(zhì)住宅供貨。二是2021年后半年后，主要是從預(yù)防爛尾風(fēng)險性、預(yù)防地產(chǎn)商金融的風(fēng)險擴(kuò)散等角度考慮?？傮w來說，現(xiàn)階段全國各地針對現(xiàn)房銷售的變革節(jié)奏感已經(jīng)加速，這一舉動也有利于創(chuàng)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展方式。

盡管“即買即交貨”的現(xiàn)房銷售方式針對確保買房者利益，減少房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險性擁有積極的推動作用，但張波覺得，現(xiàn)房銷售代表著一定要做到準(zhǔn)現(xiàn)房條件時才能達(dá)到銷售額，提高了針對地產(chǎn)商資產(chǎn)上的要求，無形之中建立了一個“高門檻”，將債務(wù)占有率太高、會計穩(wěn)定度不太好的地產(chǎn)商擋在了門口。

葉銀丹表明，短期來看，預(yù)估會越來越多大城市乃至也不排除省級城市都將添加現(xiàn)房銷售的示范點(diǎn)，但全國各地大規(guī)模營銷推廣的概率相對性不太高，更多大城市仍將繼續(xù)采用預(yù)售制。當(dāng)然除了現(xiàn)房銷售示范點(diǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)展外，為保證保交樓相關(guān)工作的順利開展和從房市預(yù)估平穩(wěn)考慮，預(yù)估商住樓預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)行政策將保持相對性嚴(yán)苛，全國各地在“因城施策”的前提下，或靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件。預(yù)購門坎也有可能融合未來房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂修補(bǔ)問題進(jìn)行動態(tài)管理。