◎新聞記者 梁銀妍
近日，中國證監(jiān)會開啟了房產(chǎn)私募基金試點。專業(yè)人士廣泛認為，試點具備眾多閃光點，為私募基金管理人帶來了更加貼合銷售市場實踐提升空間，有益于做大做強房產(chǎn)領域并探索新的發(fā)展方式。與此同時，其投資范圍遮蓋大型商場、辦公樓、酒店賓館，也為公募基金REITs擴面打下良好基礎。
上海證券報采訪時還獲知，伴隨著示范點運行，許多私募基金管理人摩拳擦掌，積極開展改革試點前期工作，從“募投管退”各個環(huán)節(jié)加強能力建設，還我希望你能盡早連通與公募REITs發(fā)售相連接的制度，并把改革試點有利工作經(jīng)驗向全品牌推廣。
“量身定制”給予迎合銷售市場實踐提升空間
記者獲悉，本次房產(chǎn)私募基金試點具備眾多閃光點，為私募管理人“量身定制”，帶來了更加貼合銷售市場實踐提升空間。例如，新開設“房產(chǎn)私募基金”類型，并制定個性化的監(jiān)管措施；投資范圍將特殊定居用地列入以內(nèi)，對股債比的限定上進行多元化分配；提升投資人準入條件，投資人第一輪實繳出資不少于1000萬人民幣，并以投資者為主導等。
高和資本執(zhí)行合伙人、清華五道口房產(chǎn)金融業(yè)研究中心副主任周以升提及，此次示范點發(fā)布機會十分適當，業(yè)界倍受鼓舞，不僅僅是技術專業(yè)基金托管人，存量資產(chǎn)擁有組織也挺熱烈歡迎。示范點選用“比較高進到門坎、彈力管控”的方式，既能保證銷售市場穩(wěn)定運行，又可充分運用組織魅力，達到房產(chǎn)行業(yè)有效資金需求。
鼎暉投資管理合伙人、鼎暉隔層業(yè)務流程創(chuàng)始合伙人胡寧表明，此次示范點在監(jiān)管方面給房產(chǎn)私募投資基金“鳴不平”，“量身定制”給予更加貼合銷售市場實踐提升空間，提升了私募基金管理人參加資產(chǎn)投資的綜合競爭力主動性。與此同時，示范點將總量住房、新型基建設備等納入到投資范圍，為私募基金管理人根據(jù)社會化方法參加地產(chǎn)商qflp帶來了室內(nèi)空間，又為私募基金管理人參加產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級環(huán)境下具備成長性的新型基建行業(yè)提供了方向。
為公募基金REITs新項目擴充奠定實際操作基本
上年11月，中國證監(jiān)會放寬涉房企業(yè)股權(quán)融資，其中提到了“切實發(fā)揮私募股權(quán)投資基金功效”。自此，萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等眾多地產(chǎn)商公布股權(quán)質(zhì)押融資計劃方案，希望得到增量資金。專業(yè)人士廣泛認為，新增加房產(chǎn)私募基金示范點，是促進“適用房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)股權(quán)融資現(xiàn)行政策”的進一步措施，也為房地產(chǎn)融資帶來新的增量資金，并且為公募基金REITs新項目擴充奠定了實際操作基本。
申萬宏源證券房地產(chǎn)首席分析師袁豪提及，此次投資范圍覆蓋總量商品房與商業(yè)（大型商場、辦公樓、酒店餐廳），為公募基金REITs底層資產(chǎn)擴面奠定基礎，對商業(yè)服務資產(chǎn)盤活方面有著操作過程方面的實際意義，有益于有著寫字樓物業(yè)的地產(chǎn)商完成價值重估及資產(chǎn)盤活，改進房企的負債表，并提升商業(yè)房產(chǎn)的運營模式。
國泰君安研究室所長助理、房地產(chǎn)行業(yè)的首席分析師涂力磊還表示，房產(chǎn)私募基金改革試點發(fā)布，無疑是地產(chǎn)商股份融資方式的有效填補，有利于對焦開發(fā)規(guī)劃的現(xiàn)金流量資金周轉(zhuǎn)和順利完成“保交樓”每日任務，并引導大量各種類型的民間資本乃至個人資金參與其中，進一步解決地產(chǎn)商所面臨的資產(chǎn)窘境。
私募基金管理人積極主動申請辦理示范點
權(quán)威性資料顯示，截止到2022年末，中國證券投資中基協(xié)存續(xù)期私募投資房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)期經(jīng)營規(guī)模4043億人民幣，存續(xù)期私募投資基礎設施基金1424只，存續(xù)期經(jīng)營規(guī)模1.21萬億，關鍵看向商業(yè)房產(chǎn)、交通基礎設施、電商物流、市政道路工程開發(fā)和規(guī)劃等。記者了解到，伴隨著示范點運行，許多私募管理人摩拳擦掌，積極開展改革試點前期工作，并且從“募投管退”各個環(huán)節(jié)加強能力建設。
“大家正在積極申請辦理示范點?！敝芤陨峒埃慨a(chǎn)私募投資基金是高度專業(yè)的領域，必須產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)驗與金融業(yè)水平密切結(jié)合。房產(chǎn)私募管理人必須不斷強化融資能力、升值管理水平和撤出水平，在“募投管退”全過程中獲得平衡發(fā)展。
胡寧表明，私募管理人的體系建設，自始至終圍繞“募投管退”四個字去進行：最先，私募管理人要迎合銷售市場，在示范點框架內(nèi)打造出合乎機構(gòu)投資人標準的商品；次之，不僅進一步增強優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的鑒別、挑選水平，更應高度重視風險管控，除開挑選高質(zhì)量的跑道及交易對手，還需要靈活運用成本管理、現(xiàn)金流量操縱、資產(chǎn)隔離的方式對內(nèi)容進行全方位風險控制，保證資產(chǎn)凈值的成功展現(xiàn)；最終，伴隨著將來連通與公募REITs發(fā)售相連接的高效激勵制度，必須對公募基金REITs發(fā)展趨勢和運行擁有更清晰的認知。
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