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證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

8月30日，廣州市首先官方宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”。如今，間距一線城市落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”現(xiàn)行政策已屆1個(gè)月，現(xiàn)行政策效果怎么樣備受矚目。

前不久，證券時(shí)報(bào)記者多方面訪談了解到了，新政策落地第一周實(shí)際效果比較明顯，9月中下旬房市交易量逐漸縮量下跌，政策效應(yīng)在慢慢變?nèi)?。在其中，北京市二手房市?chǎng)最近交易量平平淡淡，交易量已基本恢復(fù)到新政策前水平；深圳周交易量雖沒(méi)大幅度下降，可是卻委買需要量看已持續(xù)下降。此外，新政后一線城市二手房掛牌量不斷增加，供過(guò)于求分歧突顯。

接納證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，房市恢復(fù)的大趨勢(shì)不會(huì)改變，交易量有所回落是正常波動(dòng)。后面還需出臺(tái)一系列一個(gè)新的寬松政策來(lái)不斷推動(dòng)庫(kù)存去化。

二手房成交縮量下跌

與新政策剛落地時(shí)房市關(guān)注度顯著暴漲對(duì)比，9月中下旬交易量逐漸縮量下跌。

“新政后，銷售市場(chǎng)就火了一小陣兒，如今幾乎沒(méi)有交易量，店內(nèi)有多少人都休息。”北京市一家大型房產(chǎn)中介公司東城區(qū)某店面的小劉對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)，如今約客戶都約不出來(lái)，很多人都在猶豫，上個(gè)星期許多門(mén)店也沒(méi)有帶看。

北京市某大型中介公司豐臺(tái)區(qū)某店面的小李也告訴記者，現(xiàn)在市場(chǎng)一般，并沒(méi)有想像那么火了，如今雖然有人看房子，但交易量很少，上星期交易量跟新政后前兩周比周均最少下降50%。

北京市另一家中介公司豐臺(tái)區(qū)某店面的小趙一樣對(duì)記者表示，近期市場(chǎng)成交趨于平淡了。“現(xiàn)在這個(gè)地區(qū)9月賣出去了近100單，但有40多單是新政后第一周交易量過(guò)的，后邊接連不斷每星期交易量10多單。”他說(shuō)道，近期店內(nèi)成交顧客，全是異地有貸款記錄的，之前上海買房只能說(shuō)是二套，首付不足，新政后應(yīng)該算首套房了，這部分人較為獲益。

除開(kāi)交易量縮量下跌，好幾個(gè)中介人員向證券時(shí)報(bào)記者表明，如今的一個(gè)問(wèn)題是供應(yīng)量在不斷增加，新政后北京市二手房掛牌量比新政策前增強(qiáng)了近2萬(wàn)件，但去化的沒(méi)有增加得多，目前還是自由競(jìng)爭(zhēng)。

事實(shí)上，不僅僅北京市，深圳市、上海市、廣州等別的一線城市新政策落地式一個(gè)月的市場(chǎng)形勢(shì)也有同樣的狀況。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)分析，繼9月4日～10日我市二手房周成交量同比增長(zhǎng)率26.4%后，9月18日～24日周成交量同比小幅下降0.4%，上升態(tài)勢(shì)中斷。與此同時(shí)，二手房正在銷售量持續(xù)增長(zhǎng)，9月25日提升5.7萬(wàn)件，較上周提升945套。深房中協(xié)覺(jué)得，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策效應(yīng)在慢慢變?nèi)?，周交易量雖沒(méi)大幅度下降，可是卻委買需要量看已持續(xù)下降。

廣東城規(guī)院住房政策研究所首席研究員李宇嘉接受證券時(shí)報(bào)記者訪談的時(shí)候也表明，盡管從整體月看，政策效應(yīng)是非常明顯的，9月成交數(shù)據(jù)肯定要比8月好，但一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策效力在逐周變?nèi)酰瑥娜f(wàn)得數(shù)據(jù)來(lái)看，第三周新房子交易量便開(kāi)始返回新政策前局勢(shì)。

政策效力逐漸變?nèi)?/p>

多名接納證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策效力在落地第一周比較明顯，從現(xiàn)在起有所減弱了。

鏈家房產(chǎn)首席分析師張大偉明確指出，經(jīng)由貼近一個(gè)月的相關(guān)政策消化吸收，北京二手房新增加掛牌量貼近2萬(wàn)件，總價(jià)格500萬(wàn)元以內(nèi)的剛需樓盤(pán)井噴式。對(duì)于500萬(wàn)元以下流行買房人群的現(xiàn)行政策沒(méi)變化，所以使得“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策影響慢慢下降，行業(yè)在9月最后兩天，早已基本恢復(fù)到新政策前交易量水準(zhǔn)，可能北京市9月二手房房屋網(wǎng)簽備案將于1.35萬(wàn)件，假如最近出不來(lái)新政策，10月很有可能又沒(méi)到1萬(wàn)件了。

“從新房市場(chǎng)看，實(shí)際上政策效力最明顯的是前三天?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受證券日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，9月1日至3日，北京市我市新房子住房交易量應(yīng)該是2800～3000套，以后的一周時(shí)間政策效力出現(xiàn)損耗，但交易量都是過(guò)去正常運(yùn)轉(zhuǎn)周兩倍以上。目前看來(lái)，政策效力基本上已經(jīng)消失殆盡，由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”現(xiàn)行政策自身其實(shí)就是發(fā)掘北京市的一些總量買房需求，即本來(lái)就已經(jīng)在市場(chǎng)上看房子購(gòu)房、但遲遲未塵埃落定的一類購(gòu)房人群。

郭毅進(jìn)一步指出，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)新增加買房需求的帶動(dòng)情況來(lái)看，還需要一定時(shí)間的消化吸收。畢竟對(duì)于存量用戶而言，大部分實(shí)際上已經(jīng)完成二手房的交易量或是網(wǎng)簽備案，僅僅在市場(chǎng)中探尋新房源的過(guò)程當(dāng)中有一定的遲疑，而當(dāng)下的增長(zhǎng)顧客可能面臨的關(guān)鍵關(guān)鍵是，手上的二手房都還沒(méi)處理出來(lái)，并不具備“二套變首套房”資格轉(zhuǎn)變，因此盡管他們?cè)谑袌?chǎng)中看房子，可是真正由看房子到申購(gòu)的時(shí)間周期會(huì)拉得非常長(zhǎng)，取決于其手上的二手房何時(shí)真正能交易量。

“所以我們看到，9月26日北京鏈家回應(yīng)先前國(guó)家住建部呼吁把二手房中介費(fèi)率由過(guò)去的最大2.7%降到2%，與此同時(shí)交易雙方各自承擔(dān)1%，實(shí)際上也是為促進(jìn)二手房市場(chǎng)能夠更好地商品流通。”郭毅說(shuō)。

仍待增加量現(xiàn)行政策緩解

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)分析，政策出臺(tái)后的三個(gè)禮拜天平均值與8月禮拜天平均值對(duì)比，一線城市二手房成交量總體提升超四成，京滬線各自提升55%、41%；帶看量總體提升20%，京滬線不斷提升；新增加掛牌量總體提升，京滬線提升顯著；成交價(jià)超跌反彈企穩(wěn)，預(yù)估9月京滬線房子價(jià)格回暖約1%。最近掛牌上市及賣房子成交客戶中，買房要求趨于成熟，占比最高，在其中京滬線超出80%，廣佛超出60%。

“自然，也要關(guān)注的新問(wèn)題是，一線城市二手房掛牌量繼續(xù)增加，供過(guò)于求分歧突顯?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者說(shuō)，這種新增加掛牌上市關(guān)鍵真心希望“賣舊換新”，但是很多二手房賣不出去就沒(méi)辦法來(lái)?yè)Q新房子，后面一定要有一些新的政策來(lái)推動(dòng)。

郭毅還認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)身心健康穩(wěn)步發(fā)展必須連通新房和二手房間的難點(diǎn)堵點(diǎn)，北京市介紹費(fèi)的變化雖有利于難點(diǎn)堵點(diǎn)的連通，可是幅度還不夠，北京市下面還要給與剛性需求和提高群體一定的現(xiàn)行政策放開(kāi)，才可以實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售市場(chǎng)可持續(xù)驅(qū)動(dòng)力的真實(shí)實(shí)際效果。

嚴(yán)躍進(jìn)提議，能夠?qū)Χ址渴紫柔尫艍毫Γ愿猛苿?dòng)該類房源的商品流通。與此同時(shí)，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)必須加快調(diào)整和更新，由于激話改善型住房消費(fèi)新一輪購(gòu)房需求提升的重要途徑，不論是普通家庭的買房要求還是要多孩家庭需求，都要對(duì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

郭毅建議，北京市后面能調(diào)節(jié)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行首套二成首付、年利率LPR（市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）-20BP 優(yōu)惠，讓剛性需求剛改家中真正享受低首付和應(yīng)該有的契稅減免。

中指研究院銷售市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜還認(rèn)為，在房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生變化的今天，不科學(xué)的限制性現(xiàn)行政策均有希望慢慢優(yōu)化提升。提議一線城市因區(qū)強(qiáng)化措施提升限購(gòu)房政策，并且通過(guò)降首付、降利率、降交易稅費(fèi)、調(diào)節(jié)普宅判定標(biāo)準(zhǔn)等形式適用住房消費(fèi)。