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朱家兵（深圳東方華策影視企業(yè)管理服務(wù)總經(jīng)理）

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計信息，目前深圳、東莞的廠房出租率挺高。近期，小編與深圳、東莞的十多位工業(yè)廠房房主（含二房東）和企業(yè)管理者一道，對兩地好多個工業(yè)園區(qū)開展實地考察，并針對怎樣降低工業(yè)廠房出租率問題深入探討?，F(xiàn)就多方見解概括為如下所示三個方面，方便大家思索。

一是，有一些工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)亟需維護保養(yǎng)和更新。例如，工業(yè)區(qū)的場院環(huán)氧地坪必須結(jié)構(gòu)加固，有一些殘舊和安全風險必須立即整改。配電設(shè)備衰老要換，變壓器等配套設(shè)施必須滿足新入駐企業(yè)的需求，但這個費用也較高，房東和租賃公司都不愿意在初期投入太多，因此在保證電力工程供給能力層面，容易產(chǎn)生對峙局勢。互聯(lián)網(wǎng)時代網(wǎng)速和通訊信號難題，涉及到光纖線的鋪設(shè)、5G通信基站遮蓋等各個方面。在蘇州晟正、龍崗寶龍和東莞的塘廈、企石、橫瀝等地區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在某個工業(yè)區(qū)的某一車間內(nèi)，中國移動手機電話數(shù)據(jù)信號竟然僅有一格，且還不穩(wěn)定。便捷員工生活的配套標準也需要改進。一些廠區(qū)的消防設(shè)備是20世紀修建的，那時候符合規(guī)定，但是隨著時代變化，有一些已經(jīng)無法滿足時下消防安全要求。

二是，租賃模式能夠優(yōu)化提升，從而將房租切切實實降下去。以前，按建筑面積房租是行業(yè)慣例，但環(huán)境因素與市場均產(chǎn)生變化，國際慣例面臨困境。如今，也有不少企業(yè)經(jīng)營者要求按照使用的面積進行計算房租，且每個月的管理費也按照實用面積進行計算。深圳市龍崗寶龍規(guī)劃區(qū)有一位二房東，接待過一位私營企業(yè)主，當場用激光尺親自測試。在獲得相差無異的結(jié)果后，他愿意繼續(xù)商談租期。那時候帶領(lǐng)他們看場地相關(guān)工作人員，心存難受，向房主意見反饋。房主親身通電話約企業(yè)管理者來飲茶談事。房主允許企業(yè)管理者的需求，同時提出，期待交租方式由月繳改成年繳，允許得話房主希望在合同上標明5年之內(nèi)沒漲房租。談攏后，房主老總主動要求把房租零頭抹去。最后，彼此快樂地簽訂租賃合同。

三是，房主總計漲租的思維定勢要改為浮動價格。之前，租廠房有一個約定俗成規(guī)定，那便是每年遞增3~8％，這類累積漲租如今不靈了。不僅不漲租，有些承租人還規(guī)定在合同中附上浮動價格字眼，并補充租賃期內(nèi)房租只降沒漲相關(guān)條款。在調(diào)查中大家也看到，有些租賃協(xié)議里確立標明，合同到期后續(xù)約，不能產(chǎn)生所有其他雜七雜八的花費，如茶水費、轉(zhuǎn)讓金等。另一方面，房主還要求企業(yè)管理者，在企業(yè)發(fā)展壯大后，應(yīng)盡可能留到本園內(nèi)發(fā)展趨勢。房主想要盡可能助力企業(yè)自行解決擴張生產(chǎn)場地難題。有人脈的房主，乃至聯(lián)系當?shù)卣块T資詢，并協(xié)助引進公司體驗到地方政府給與的優(yōu)惠政策，根據(jù)提供協(xié)助服務(wù)項目吸引公司。

縱覽以上三方面，我們不難發(fā)現(xiàn)房東和企業(yè)管理者無形中產(chǎn)生命運共同體，一榮俱榮，一損俱損，徹底不同于以前的商圈。原來是房主處在強勢地位，應(yīng)對隱性的租金上漲工作壓力，企業(yè)管理者獨自承受。曾經(jīng)有過企業(yè)經(jīng)營者感慨，一年忙停止，買賣還能夠，也是難賺到幾個錢，細心一算，居然是替房主在打工賺錢?，F(xiàn)如今，這個局面有希望扭曲。工業(yè)廠房出租占企業(yè)成本控制好在合理的占比以內(nèi)。房主也應(yīng)當參照銀行存款利息回報率，測算好物業(yè)的租賃回報率。彼此利益均衡，產(chǎn)生彼此成就的雙贏趨勢。這需要雙方開拓創(chuàng)新，改變思維方式，溝通協(xié)商，一同培養(yǎng)現(xiàn)階段大背景下的行業(yè)持續(xù)發(fā)展商圈。

以上就是根據(jù)供求基本平衡前提下，房東和租用企業(yè)管理者一同朝著優(yōu)良發(fā)展形勢共贏的措施。可是，現(xiàn)實生活的經(jīng)營環(huán)境中，廠房在社會的發(fā)展發(fā)展中發(fā)生過剩的難題。這就不是提升服務(wù)、減價和完善設(shè)備就能解決的，是屬于結(jié)構(gòu)性矛盾。

上溯到上一個世紀初和20世紀，在這個“三來一補”和生產(chǎn)制造制造業(yè)企業(yè)突飛猛進的時期，廠房的大規(guī)模基本建設(shè)合乎那時候市場需求。2008年后，伴隨著中國制造業(yè) “轉(zhuǎn)型升級”和產(chǎn)業(yè)升級迭代的推動，及中國第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，一些生產(chǎn)制造制造業(yè)企業(yè)相繼搬遷至東南亞地區(qū)。中國大陸廠房的功效，必須適度做一些調(diào)整和調(diào)節(jié)。

在此次實地探訪中，大家欣喜地看到，有一些工業(yè)園區(qū)已經(jīng)做出了積極主動的更改。

更改一，將廠房改造為庫房。它的功能不單單是工業(yè)用品的儲存、資金周轉(zhuǎn)和安排發(fā)貨產(chǎn)業(yè)基地，還可以是農(nóng)產(chǎn)品庫房，例如生鮮食品瓜果蔬菜等冷庫?？焖倨占暗睦洳劓i鮮技術(shù)和這些農(nóng)業(yè)產(chǎn)品庫房聯(lián)合，為我國農(nóng)產(chǎn)品的流通提供了很好的硬件設(shè)備。開拓創(chuàng)新，多方面獲益，一同鑄就互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式提升?，F(xiàn)如今電商直播帶貨市場銷售，后臺管理人工智能的計算剖析，公司都會根據(jù)這個精確的數(shù)據(jù)信息，在全國范圍內(nèi)設(shè)定倉庫，一但下訂單，就可極速送到。在其中，就會有廠房改造為倉庫的貢獻。現(xiàn)階段，在深圳龍崗區(qū)、深圳龍華、龍崗、深圳福永，東莞的石龍、樟木頭、塘廈等地區(qū)，已有廠房完美轉(zhuǎn)型為電子商務(wù)物流庫房。

更改二，將工業(yè)廠房更新改造為商業(yè)行為。若工業(yè)園區(qū)所屬的地理位置一直處于熱鬧或交通便利的地區(qū)，這種廠房被翻修，就可轉(zhuǎn)化成商業(yè)行為，他們能替代大城市中間位置的商業(yè)寫字樓，其租金比工業(yè)廠房高，又比辦公樓低些，綜合性價比的優(yōu)點就很明顯。也是有把工業(yè)廠房一二樓改造為大中型餐館，如大排擋海鮮城、某加盟品牌川菜館等。之前工業(yè)園區(qū)有較多綠化和空閑地，適度提升成地下停車場，就為消費者提供了便捷。如，在深圳的龍華大浪，東莞的塘廈等地區(qū)，一些所在位置相對性處于城市中心區(qū)或城市副中心，又沒被拆遷征地的工業(yè)園區(qū)，改造設(shè)計商業(yè)服務(wù)氣氛很好，也方便了附近的居民。這類改造后效果往往非常好，相較于摩天大廈而言，僅有五六層強的工業(yè)廠房，讓人的活動越來越?jīng)]有那么聚集。不管生活還是交易，大家的情緒會比較輕松，沒有那么壓抑感與擁堵，最突出的好處就是每日不用排隊等電梯上樓梯。

更改三，公寓式住宅的居住和自助性旅社。5G讓電商直播帶貨如魚得水，獲得飛速發(fā)展。從業(yè)者的忽然匯聚，大城市普通高中端寫字樓租賃高，限定多。那樣，原先的工業(yè)廠房改造后，外型非常好、本質(zhì)便利和性價比超高，就可切合這一群體的需求。乃至能把直播房間、樣品間和人員的定居一體化。有些工業(yè)園區(qū)再次建起公共飯?zhí)?，便捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)里邊相關(guān)工作人員二十四小時用餐。這種更新改造有一個比較好的優(yōu)點，便是工業(yè)廠房的構(gòu)造，室內(nèi)空間可以隨著要求總面積隨意搭配，樓高空間也夠，跟貨運物流連接也很便利，有一些從業(yè)人員專業(yè)探尋這種物業(yè)租賃。這一核心需求剛好被心思縝密的房主捕獲，她們立即緊跟社會發(fā)展的節(jié)奏感，獲得現(xiàn)在的時代另一種收益，從而達到共贏的局勢。這種改變帶來的負面影響之一是，從事人員流動率比較高，針對物業(yè)管理提供者和運營方的房主而言，溝通能力規(guī)定較強，針對過去會有種“一勞永逸”思想的房主來講，有一個磨合時間。這種更改適宜“房二代”，房東和承租方都是年輕人，非常容易達成一致，引起共鳴，租戶要求和房二代溝通交流可以輕松的相互搞清楚。她們鏈接非常順暢，市場供求關(guān)系解決要會很和諧。

更改四，打造成為文化藝術(shù)創(chuàng)意空間。這種模式的更新改造通常含有公益性質(zhì)，被地區(qū)政府部門或有資質(zhì)社團活動租用，為某個行業(yè)、角色、某類藝術(shù)流派的IP進行專項打造出，為市民提供精神上的享受和家門口藝術(shù)熏陶氣氛，如某知名人士藝術(shù)畫展，某某某創(chuàng)作室，某陳列館等。也是有大型企業(yè)、上市企業(yè)建設(shè)自己的歷史博物館，如單車歷史博物館，公司產(chǎn)品發(fā)展歷程藏館等，這種更新改造大部分帶有一定的情結(jié)，其背景色就是將造型藝術(shù)、館藏品等大眾化，希望能夠通過文化創(chuàng)意方式走進大眾視野，服務(wù)更多的市民朋友。但其市場感恩回饋較慢和營運能力比較有限，讓這種更新改造往往需要某零售商（藝人公司）做為借助，開展招商合作、管理與運行，其延續(xù)性讓房主通常會有一些顧忌。大家看到一些文創(chuàng)類的網(wǎng)紅打卡點，在極速爆紅以后，又迅速地沉默無言下來，往往都是這種改建方式的運營結(jié)論。

隨著社會的發(fā)展，從前的物質(zhì)若無法滿足新時期的必須，那就應(yīng)該做出調(diào)整，這種改變最先應(yīng)當從相關(guān)法律法規(guī)方面著手——在合規(guī)前提下，作出正面引導和優(yōu)化。應(yīng)對變局，地區(qū)工作部門、房東和承租人都應(yīng)具有市場思維，從需求面考慮，進行改變和改進。廠房在大背景下，進行它應(yīng)該有的重任。在發(fā)展過程里出現(xiàn)潛在需求，代表著新的使命來啦，相關(guān)主體要敢于、聰慧地給予接受，及時糾正戰(zhàn)略決策，在擔負使命的與此同時探索新的時代紅利。

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