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證券日?qǐng)?bào)編寫 謝忠翔 黃鈺霖

切合政策變化，住宅措施連續(xù)發(fā)布。最近，大部分銀行上線了“先息后本貸款”的房貸還款方式，該類產(chǎn)品一經(jīng)推出就立刻引發(fā)市場(chǎng)關(guān)心。

日前，證券日?qǐng)?bào)編寫走訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段已有部分城市金融客戶辦理貸款“先息后本貸款”服務(wù)項(xiàng)目，但部分銀行顧客或是表明“先息后本貸款”會(huì)導(dǎo)致中后期資金壓力太大。

最少卻還1元本錢

近日，包含平安、建行、興業(yè)在內(nèi)的多家金融機(jī)構(gòu)先后推出住房貸款“先息后本貸款”還貸業(yè)務(wù)流程?？傮w來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)中“先息后本貸款”的主力方案為，“先息”期次24~60期，借款人只需還款貸款利息，償息期過(guò)后，則需要在剩下貸款年限內(nèi)按時(shí)清還剩下借款。有銀行表示，此舉是為了減少住房貸款顧客的資金壓力，每月最少可以還1元本錢。

但是，證券日?qǐng)?bào)編寫走訪調(diào)查獲知，很多銀行的住房貸款“先息后本貸款”還貸業(yè)務(wù)流程，尚未在一些地區(qū)落地式。平安北京某分行一位信貸客戶經(jīng)理表明，現(xiàn)階段這家銀行都還沒(méi)住房貸款“先息后本貸款”業(yè)務(wù)流程，其他類型“氣球貸”，比如抵押經(jīng)營(yíng)貸款可以辦“先息后本貸款”方式。平安銀行深圳深圳福田某分行業(yè)務(wù)經(jīng)理也表示，這家銀行目前沒(méi)有落地式“氣球貸”業(yè)務(wù)流程。銀行層面，一位家住北京的建行房貸顧客表露，其建行手機(jī)銀行上至今仍表明“此筆借款所在城市暫沒(méi)有開通還款協(xié)議調(diào)節(jié)服務(wù)項(xiàng)目”。

實(shí)際上，貸款還款“先息后本貸款”方式早已不是新鮮事兒，早在兩年前就會(huì)有金融機(jī)構(gòu)發(fā)布相近業(yè)務(wù)流程。證券日?qǐng)?bào)編寫從興業(yè)獲知，2022年2月底，這家銀行發(fā)布一款名為“隨薪供”的商品，對(duì)于中遠(yuǎn)期本人一手、二手住房貸款顧客，但設(shè)置最長(zhǎng)期限只有3年，在這個(gè)時(shí)間內(nèi)用戶可以中止償還貸款本息，只償還借款貸款利息，這也是降低客戶短期內(nèi)資金壓力的一種貸款還款方式。2022年起，建行也在多地支行上線了名叫“輕輕松松供”的類似產(chǎn)品。

可用將來(lái)收益改進(jìn)群體

“我看見(jiàn)‘先息后本貸款’的推廣的時(shí)候也心動(dòng)不已?！眲⑾壬嬷C券日?qǐng)?bào)編寫，自身依然存在約200萬(wàn)元住房貸款，其所在的貸款金融機(jī)構(gòu)尚未發(fā)布此類服務(wù)項(xiàng)目。但是，劉先生也存在著顧忌，“一想到中后期本錢還款的工作壓力，我還是要先按揭貸款還貸”。在社交平臺(tái)上，像劉先生這樣對(duì)于住房貸款“先息后本貸款”望而生畏的人群并不在少數(shù)。

證券日?qǐng)?bào)編寫算了一筆賬，以建設(shè)銀行“輕輕松松供”為例子，假定借款100萬(wàn)余元、借款期限30年、年利率3.5%?；镜阮~本金還款方法，月供必須4490元。若在兩年前應(yīng)用本產(chǎn)品，則每月只需還1元本錢，月供在2800塊左右。但是，因?yàn)槭褂帽井a(chǎn)品推遲還款本錢，最后產(chǎn)生的利息則高過(guò)等額本息還款接近6萬(wàn)。

多名剖析人士告訴證券日?qǐng)?bào)編寫，前期分階段償息“緩解壓力”期過(guò)后，本錢還款的壓力和風(fēng)險(xiǎn)性不可忽視。無(wú)論后面怎樣還款，本錢還款風(fēng)險(xiǎn)是變大的，如果對(duì)于收益和還款能力測(cè)算落實(shí)不到位，很容易產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)。

廣東城規(guī)院住房政策研究所首席研究員李宇嘉對(duì)證券日?qǐng)?bào)編寫表明，該類產(chǎn)品是針對(duì)現(xiàn)階段對(duì)還貸有擔(dān)憂的年青人、流動(dòng)人口等購(gòu)房主要群體，在當(dāng)前承攬貸款條件有限的情況下，“先息后本貸款”設(shè)計(jì)，能一定程度上緩解買房者的壓力和顧忌。

李宇嘉剖析，時(shí)下住戶住房貸款申請(qǐng)辦理意愿不強(qiáng)，金融機(jī)構(gòu)在面對(duì)錢荒的情形下仍把住房貸款做為核心資產(chǎn)去搶，造成金融機(jī)構(gòu)相互競(jìng)爭(zhēng)加重。各大銀行中間，除開銀行貸款利率市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更多的是服務(wù)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，加上現(xiàn)階段金融機(jī)構(gòu)減息爭(zhēng)奪顧客的空間有限，根據(jù)借款產(chǎn)品設(shè)計(jì)和自主創(chuàng)新來(lái)獲客就成為一種選擇項(xiàng)。

“一般是后面五年收益情況持續(xù)改進(jìn)家庭，可以試著該類服務(wù)項(xiàng)目?？墒请S便覺(jué)得后面還款能力提升，或是錯(cuò)判收益情況，就容易產(chǎn)生新的壓力和風(fēng)險(xiǎn)性?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表明，相對(duì)于銀行業(yè)而言，規(guī)模性推動(dòng)該類方式同樣也會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，提議對(duì)于有些有分階段緩解償還工作壓力需求的客戶，銀行業(yè)能做個(gè)人評(píng)估后執(zhí)行。

存量房貸利率還會(huì)繼續(xù)調(diào)嗎？

房地產(chǎn)新政發(fā)布后，全國(guó)各地相繼撤銷房貸利息低限，興新房屋貸款利率創(chuàng)出最低。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)分析，最近30個(gè)樣本城市首套房利率均值降低20BP（基準(zhǔn)點(diǎn)），減幅最多的城市更是達(dá)到了45BP，貸款利率最低降到3.15%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，先前買房顧客的存量房貸利率仍維持在4%之上。對(duì)比興新房貸利息，二者之間的價(jià)差再度放大。

在這樣的背景下，又有一些金融客戶選擇對(duì)總量提前還房貸。最近，有業(yè)內(nèi)人士出文號(hào)召，再度減少存量房貸利率的時(shí)機(jī)已到。

住在上海市的胡先生告知證券日?qǐng)?bào)編寫，在今年的5月他又向銀行借款提前還貸住房貸款13萬(wàn)余元，前后左右一共提前還房貸140萬(wàn)余元，因此拼光了之前的存款和半年多收益。胡先生表明，最近他公司的已經(jīng)裁人，提前還貸通常是基于對(duì)將來(lái)收入不穩(wěn)定的焦慮，積極減少債務(wù)。

據(jù)光大證券韓朝輝精英團(tuán)隊(duì)日前公布的券商報(bào)告，2月至今，住戶早償率指數(shù)值加快上漲，4月做到37%的歷史高位，體現(xiàn)住戶提前還房貸的舉動(dòng)明顯增加。

但是，有多位專家覺(jué)得，短時(shí)間，銀行業(yè)再次減少存量房貸利率的起步無(wú)力。李宇嘉表明，銀行負(fù)債成本較高，銀行貸款利率不斷下滑，金融機(jī)構(gòu)盈利面臨較大考驗(yàn)，因而短時(shí)間貸款利率下調(diào)的空間不大。湘江證券分析師馬樣云在研報(bào)中預(yù)估，短時(shí)間再度下降存量房貸利率的幾率比較小，銀行凈息差再次創(chuàng)下歷史最低，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)生存壓力，造成頒布沖擊性比較大的現(xiàn)行政策會(huì)很謹(jǐn)慎。